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空き家・空き地・相続対策の正しい方法

親から実家や土地を相続したものの住む予定も利用する予定もなく、空き家、空き地のままになっている。相続税対策で頭が痛い──そんな方は多いのではないでしょうか。とくに、芦屋市のように地価の高い地域で空き家や空き地をそのままにしておくと、それだけで高額な固定資産税を払い続けなければなりません。また、不動産価格が価格だけに、相続税の負担も死活問題でしょう。ここでは、「ホライゾンホーム」が正しい空き家・空き地・相続対策の方法などについて解説します。

空き家のリスク

空き家のリスク

空き家をそのままにしておくリスクは、何も家が傷みやすくなるという点だけではありません。まず、空き家が放火や犯罪、不法投棄の温床になったり、景観悪化や不衛生をもたらしたりして地域社会に迷惑をかけることにつながります。また、倒壊の危険性が指摘されるような物件、衛生上問題のある物件は行政から「特定空家」に指定され、通常より高い固定資産税が課されたり、最悪の場合、解体撤去命令が下されたりすることも覚悟しなければなりません。

もちろん、住んでいないからといって維持費がかからないわけではなく、固定資産税は毎年徴収されます。更地にした場合であっても、通常の6倍に相当する固定資産税が課されます。いずれにせよ、空き家を放置しておくのはいろいろな点から見て得策ではありません。

空き家にかかる税金

住居が建っている土地なら「住宅用地の特例」の適用対象となるため、固定資産税は更地の最大1/6、都市計画税は最大1/3まで減額されます。ただし、その空き家が地域住民に迷惑がかかる状態であることや倒壊の危険性がある状態ですと、行政から適切に管理されていないものとみなされ、「特定空家」に指定されてしまいます。こうなると、前述の特例は適用除外となり、更地と同様の税が課されることになります。

区分ごとの課税率(固定資産税・都市計画税)

※表は左右にスクロールして確認することができます。

区分 固定資産税率 都市計画税率
空き地 =更地 課税標準の1.4% 課税標準の0.3%
小規模住宅用地 住宅1戸あたり200m²まで 課税標準の1/6 課税標準の1/3
一般住宅用地 住宅1戸あたり200m²を超えた部分 課税標準の1/3 課税標準の2/3

相続について

相続税とは?

亡くなった方の財産を相続した場合や、遺言によって相続財産を受け継いだ場合に課税されるのがいわゆる相続税。ただし、すべてのケースで相続税が課されるわけではなく、相続財産の総額が基準を超えている場合に限られます。

ここで問題になるのはもちろん、相続財産の総額が基準を超えている場合ですが、難しいのは不動産資産の扱いです。たとえば、現金や有価証券、貴金属類などは公平に分けるのにもあまり苦労しませんが、土地や建物など不動産はケーキを切り分けるように分配するのは難しいため、相続人である親族がどれをどれだけ相続するかという段になって何かと不都合が生じます。とくにその不動産が自宅の土地・建物だけでなく、複数ある場合はその問題がさらに複雑化しかねません。

不動産資産を親族間でどのように分けるかで意見の食い違いが生じたり、揉めたりした場合は裁判に審判をゆだねることもあり、解決には相応の時間と費用がかかります。それでも解決できればよいのですが、相続税の申告を期日通りに済ませられないと、所定の相続税のほかに無申告加算税や延滞税、重加算税が課されてしまうので注意が必要です。

不動産をどう活用するのがベストか

不動産をどう活用するのがベストか

相続で生じたものでも、そうでなくても、空き家や空き地はそのまま放置しておくのはデメリットばかりで何の利益にもなりません。可能なかぎり活用して、建物の維持や納税に必要な費用をそこから捻出できるようにしておきましょう。ここで2は、不動産の基本的な活用方法をご紹介します。

売却

親から実家を相続しても、兄弟姉妹などの親族が誰もそこに移り住む意思がないような場合は、不動産仲介を利用して土地と建物を売却します。しかも、できるだけ早い時期に売却を進めましょう。時間が経過するほど家が傷み、資産価値が失われるからです。また、そのままにしておいても固定資産税や都市計画税は毎年のように徴収されてしまいます。売却すれば、まとまった現金が手に入るので、それを元手に新たな住まいを購入するなど、有意義な活用が可能です。

リノベーション物件として売却もできる

当社ではインスペクションを行うとともに必要に応じて、リフォームやリノベーションもご対応しています。優秀な設計士との人脈を活かし、不動産に付加価値を付けることでより高く売却することも可能です。

土地活用

土地だけは確保しておきたいということであれば、まずは更地にした上で駐車場経営や土地賃貸を始めるのもよいでしょう。商業地や住宅地なら十分なニーズがあるはずだからです。土地がお金を生み出す仕組みを作れば、その収益で固定資産税を工面することも可能です。また、相続税対策として、賃貸アパート・賃貸マンションも経営にご興味がある場合は、メリット・デメリットを踏まえホライゾンホームがご相談に応じてまいります。

維持管理

当面は空き家として維持しておいて、将来的にはご家族の誰かがそこに移り住むという計画があるなら、それまで建物が傷まないよう、敷地が荒れないよう継続的に管理する必要があります。ただ、その空き家が遠方で頻繁に行き来できない場合は、空き家の管理を行う不動産会社にこれを委託するという手も。ホライゾンホームはお客様とのご契約に基づいてご指定の物件を定期訪問し、清掃や手入れを代行いたします。ぜひ、ご検討ください。

相続士の上級資格を持つ代表自身が対応

相続士の上級資格を持つ代表自身が対応

ご自身のケースが相続税課税の対象になるかどうか、課税されるとすればどれだけの税額になるのか、どうすれば親族間で不満なく相続財産を分配できるのか、またはご両親が遺した実家をどう活用すればベストなのかについてお知りになりたい方は、芦屋市に拠点を構えるホライゾンホームまでお気軽にご相談ください。相続のスペシャリストである上級の「相続士」であり、不動産活用のプロである当社代表が皆様にご満足いただける相続対策をご提案いたします。

相続士とは

相続士とは

相続対策は誰に依頼するのがよいでしょう。税額の計算や申告業務なら、税理士、登記移転なら司法書士、相続の分配で揉めたら弁護士と、ケースによってはじつに多くの専門家の手を借りることになります。ただし、それを一般の方がご自身で依頼するのは多くの手間が掛かります。そこで、全体のキーマンとして専門家たちをコーディネートするのが「相続士」です。

とくに、相続士は不動産に強い相続の専門家でもあり、土地建物を含む遺産分割の知識、相続税・贈与税の知識を総動員しながら、他の専門家と連携して効果的な相続対策をリードします。なお、相続士とは、NPO法人「日本相続士協会」の認定資格で、初級、普通、上級があります。このうち、ホライゾンホームの代表は上級資格の取得者です。安心して当社にご相談ください。

遺産分割協議

遺産分割協議

遺産相続が発生したとき、複数の相続人がいる場合、誰がどの遺産を相続するのかを決定する必要があります。その時に相続人全員が集まって話し合いを行うことを遺産分割協議といいます。また、相続人全員が合意したら、遺産分割協議は終了となりますが、どういう内容で合意したかを議事録がないと後でトラブルになる可能性があります。その遺産分割協議に関する議事録を遺産分割協議書といいます。

相続士は相続人同士で争いなく、円満な遺産分割を行うため、遺産分割協議の取り纏めと遺産分割協議書の作成をおこなう重要な役割があります。

遺産分割協議が必要になるケース

遺産分割協議が必要になるのは「不動産の相続登記をする」「相続税の申告をする」「相続人同士のトラブルが予想される」場合があります。特に不動産の相続登記手続きをする際は注意が必要です。法定相続分で分けることで相続人の誰かが単独であれば、簡単に手続きができてしまいます。しかし、この場合手続きを行った人にしか権利証が発行されません。後でトラブルになる可能性が高く、複数人で不動産を共有すると将来的に売却することになっても話がまとまらないことがあります。また、相続税の申告をする場合、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例などを適用することで相続人に優位な相続ができる場合があります。その場合、必ず遺産分割協議書を提出する必要があります。

遺産分割協議が不要になるケース

相続が起こっても、遺産分割協議が必ず必要になるわけではありません。遺産分割協議書を作成するのは「遺言書がない」かつ「相続人が複数人いる」場合に限られます。もし、遺言によってすべての遺産の相続先が指定されている場合、遺言の内容通りに相続されるため、遺産分割協議は不要となります。ただし、遺言があっても一部の相続財産の相続先が決まっていない場合や相続人同士で遺言を無効と判断した場合、遺産分割協議をおこない遺産の分割方法を改める必要があります。次に相続人が1人の場合、その相続人が遺産をすべて相続するので遺産分割協議をおこなうことはありません。

遺産分割協議書は必要 遺産分割協議書は不要
不動産の相続登記をする 相続人が1人だけ
相続税の申告をする 遺言書の通りに遺産分割する
相続人同士のトラブルが予想される  

遺産分割は当事者同士でおこなうとトラブルの原因になりやすいです。上級相続士の資格をもつ代表が対応いたしますので円満な相続分割ができるようにしっかりとサポートします。相続にあたり遺産相続が必要になるかもしれないと思われた方は、ホライゾンホームにお気軽にご相談ください。